Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za posledné desaťročia
Prehľad zmien, ktoré zmenia pravidlá hry
Ako autor tohto článku a človek, ktorý sleduje legislatívne zmeny v oblasti nehnuteľností, vám prinášam súhrn najdôležitejších noviniek. Nový Občiansky zákonník zjednotí úpravu nájmov bytov, domov, podnikateľských priestorov aj hnuteľných vecí. Doterajší chaos spôsobený roztrúsenými pravidlami podľa typu nehnuteľnosti či dĺžky nájmu má skončiť.
Zrušenie bytových náhrad
Jedným z najvýraznejších zásahov je úplné zrušenie povinnosti poskytovať bytovú náhradu pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú. To znamená, že prenajímateľ už nebude nútený zabezpečiť náhradné bývanie ani ubytovanie, čo by malo viesť k väčšej ochote uzatvárať zmluvy na neurčitý čas. Zmena sa má vzťahovať aj na zraniteľných nájomcov, vrátane osôb v hmotnej núdzi a rodín s maloletými deťmi, čo bude citlivou témou diskusií.
Depozit: jednotné pravidlá a úroky
Nová právna úprava prinesie jasné pravidlá pre finančnú zábezpeku. Zákon stanoví maximálnu výšku depozitu, spôsob jeho použitia, lehoty na vrátenie a ďalšie podmienky. Dôležitou novinkou je povinnosť vrátiť depozit spolu s nárokovanými úrokmi za obdobie, počas ktorého prenajímateľ s financiami disponoval. To môže mať vplyv na likviditu menších prenajímateľov, preto odporúčam skontrolovať existujúce zmluvy a pripraviť sa na zmenu praxe.
Reklamácie stavu a odovzdávací protokol
Pri posudzovaní stavu bytu sa už nebudú brať do úvahy drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a o ktorých nájomca vedel pri podpise zmluvy. Ak sú tieto nedostatky riadne zdokumentované v odovzdávacom protokole a nájomca ich akceptoval, nebude ich môcť neskôr reklamovať ani požadovať zľavu z nájomného. Preto odporúčam dôkladný a detailný odovzdávací protokol pri každom prevzatí nehnuteľnosti.
Právo chovať zviera a zamedzenie automatického predĺženia
Pre mnohých nájomcov je dôležitá aj legislatívna zmena týkajúca sa chovu domácich zvierat: nájomca bude môcť držať zviera, ak nespôsobuje neprimerané ťažkosti, pokiaľ zmluva výslovne nezakazuje chov. Ďalšou praktickou zmenou je zjednodušenie procesu zamedzenia automatického predĺženia nájmu – stačiť bude písomná výzva nájomcovi zaslaná do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Pozor na rozdiel medzi 30-dňovou a mesačnou lehotou, ktoré sa môžu líšiť.
Čo robiť teraz: praktické odporúčania
Aj keď nie je nutné okamžite podpisovať nové zmluvy, dôsledná revízia existujúcich dokumentov je rozumný krok. Po účinnosti zákona od roku 2027 sa bežné nájomné zmluvy automaticky začnú riadiť novou úpravou. Zmluvy uzatvorené podľa zákona o krátkodobom nájme budú dobiehať podľa starých pravidiel len do skončenia zmluvy. Odporúčam preveriť hlavne ustanovenia o depozitoch, lehotách a právach nájomcu a prenajímateľa.
Záver a moja rada
Nový Občiansky zákonník sľubuje väčšiu jasnosť a rovnováhu medzi právami nájomcov a prenajímateľov a očakávam, že zredukuje množstvo sporov vznikajúcich z neprehľadných pravidiel. Ako autor a poradca v oblasti nájmov vás povzbudzujem, aby ste sa pripravil na zmeny vopred – prekontrolujte zmluvy, pripravte odovzdávacie protokoly a informujte nájomcov o nových podmienkach.
Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.
